อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ เช่น อาคาร บ้าน โรงเรือน ที่ดิน เป็นต้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงหมายรวมถึง ธุรกิจบ้านจัดสรร การขายที่ดินและ/หรืออาคาร การขายฝาก-ให้-แลกเปลี่ยน-โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ และอื่นๆ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีเงินหมุนเวียนในระบบมหาศาล ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ หรือผู้ขายบ้านจัดสรร รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ล้วนไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาษี ขึ้นอยู่กับว่าตกลงให้ฝ่ายใดเป็นผู้ชำระ ต่างคนต่างชำระ หรือฝ่ายหนึ่งชำระแทนอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งก็จะส่งผลถึงราคาสุทธิที่ตกลง และต้องชำระกันด้วย
       
        ภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ กรณีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ถึงแก่ความตายระหว่างปีภาษี กองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง รวมถึงห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่ไม่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
       
        โดยเงินได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร เช่น เงินได้จากการขายที่ดิน การขายที่ดินแลพะอาคาร การรับสินไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก หรือการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก ขณะที่เงินได้ หมายถึง เงินสด ทรัพย์สินที่อาจคำนวณได้เป็นเงิน ประโยชน์อย่างอื่นที่ได้รับ
       
        ซึ่งอาจคำนวณได้เป็นเงิน เงินค่าภาษีอากร ซึ่งผู้จ่ายเงิน/ผู้อื่นออกแทนให้ไม่ว่าทอดใดๆ รวมถึงเครดิตภาษีเงินปันผล ส่วนขายก็หมายถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครอง ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่
       
        ราคาขายยังหมายรวมถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดตามมาตรา 49 ทวิ ซึ่งกำหนดราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม และไม่ว่าจะเป็นการโอนโดยมี
       
        หรือไม่มีค่าตอบแทน สำหรับการหักค่าใช้จ่ายได้กำหนดไว้ตามมาตรา 46 แห่งประมวลรัษฎากร ให้หักได้ตามที่กำหนดดดยพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 11) เป็นการเหมา แยกเป็นการขายที่ดินเงินผ่อน หรือการให้เช่าซื้อที่ดิน หักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 61 การรับสินไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก หรือการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก หักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 85 หรือหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร ซึ่งต้องแสดงหลักฐานพิสูจน์ค่าใช้จ่ายได้
       
        ผู้มีเงินได้สามารถเลือกเสียภาษี โดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้ประเภทอื่นๆ ได้ในกรณีที่ 1 เป็นเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา หรือในกรณีที่ 2 เป็นเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ซึ่งถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย นำส่งไว้แล้ว
       
        โดยวิธีการคำนวณในกรณีที่ 1 นำเงินได้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้แล้ว หารด้วยจำนวนปีถือครอง คำนวณภาษีต่อปี คูณจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย ซึ่งถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ขณะที่กรณีที่ 2 ให้นำเงินได้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165)
       
        กล่าวคือ หากจำนวนปีที่ถือครองเป็น 1-2-3-4-5-6-7-8 ปีขึ้นไป ให้หักค่าใช้จ่ายในอัตราร้อยละ 92-84-77-71-65-60-55-50 ตามลำดับ แล้วคำนวณภาษีเช่นเดียวกับกรณีที่ 1 เลือกหักค่าใช้จ่ายตามที่มีหลักฐานพิสูจน์ก็ได้ โดยจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายนั้น ต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย
       
        นอกจากนั้น ในหลายกรณีก็ไม่ต้องเสียภาษี ประกอบด้วย กรณีไม่ถือเป็นรายได้สำหรับการขาย แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์ให้ส่วนราชการ/รัฐวืสาหกิจ โดยไม่มีค่าตอบแทน หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยน หรือกรณีไม่ถือเป็นรายได้สำหรับกี่โอนโดยมรดกให้แก่ทายาท อีกทั้งกรณีการแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้แต่ละฝ่ายเท่ากัน หรือการแก้ไขเพิ่มเติมชื่อคู่สมรสในอสังหาริมทรัพย์ กรณีเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์แทนตัวการโดยมีหลักฐานชัดแจ้ง และโอนคืนตัวการโดยไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ ตอบแทน
       
        กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ในทางค้าหากำไรที่กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้โดยไม่ประสงค์จะขอคืน หรือเครดิตภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายไว้ทั้งหมดหรือบางส่วน กรรีการโอนกรรมสิทธิ์ให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายและไม่มีค่าตอบแทน
       
        รวมทั้งกรณีการโอนให้ส่วนราชการ/รัฐวิสาหกิจ โดยผู้โอนได้รับค่าตอบแทนเป็นสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่โอนนั้น เพื่อกิจการผลิตสินค้าของตนเอง กรณีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน โดยไม่ได้รับค่าชดเชยจากการเวนคืน
       
        กรณีถูกแย่งการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ผู้ได้สิทธิครอบครองเป็นผู้มีเงินได้ ผู้เป็นเจ้าของเดิมไม่เข้าข่ายเสียภาษี กรณีการแก้ไขชื่อในโฉนดให้ถูกต้องชองผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงกัน เนื้อที่เท่ากัน แต่ถือโฉนดที่ดินไว้ผิด จึงสับเปลี่ยน และกรณีอื่นๆ ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509) ข้อ 2 (17), (26), (28), (41), (49) และ (62)
       
        ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ให้บุคคล คณะบุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัทสมาคม ผู้จ่ายเงินได้หักภาษี ณ ที่จ่าย โดยคำนวณหักเป็น 2 กรณี คือ กรณีอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา และกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น
       
        สำหรับภาษีเงินได้นิติบุคคล ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ประกอบด้วย บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายไทยหรือกฎหมายต่างประเทศกระทำกิจการในไทย กิจการซึ่งดำเนินการค้าหากำไรโดยรัฐบาลต่างประเทศ กิจการร่วมค้า มูลนิธิ สมาคม นิติบุคคลอื่นที่อธิบดีกรมสรรพากรกำหนด ใช้เกณฑ์สิทธิ (Accrual Basis) ในการคำนวณรายได้-รายจ่าย
       
        กรณีขายผ่อนชำระ หรือให้เช่าซื้อ ซึ่งอายุสัญญาเกิน 1 รอบบัญชี ให้คำนวณรายได้ตามงวดที่ถึงกำหนดสัญญา ไม่คำนึงว่าจะได้ชำระตรงตามงวดที่ถึงกำหนดหรือไม่ และไม่คำนึงว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ตามงวดที่ถึงกำหนดชำระจะเป็นร้อยละเท่าใดของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญา หรือตัวโครงการ สำหรับเงินจอง เงินมัดจำ ก่อนทำสัญญาซึ่งมีข้อตกลงต้องคืนโดยไม่มีเงื่อนไข หากไม่มีการทำสัญญา ยังไม่ต้องเป็นรายได้ในวันที่ได้รับเงินจอง หรือมัดจำ แต่จะถือเป็นรายได้ในวันที่ทำสัญญาแล้ว
       
        ราคาขายให้ตีราคาตามสภาพของทรัพย์สินในวันที่โอน แต่จะต้องไม่ต่ำกว่าราคาตลาด ณ วันโอนตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร ยกเว้นกรณีการแยกธุรกิจเงินทุนกับหลักทรัพย์ ต้นทุนที่ดิน ได้แก่ ค่าของที่ดิน ค่าถมดิน ค่าใช้จ่ายเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดิน ค่าก่อสร้างระบบไฟฟ้า น้ำประปา ถนน ท่อระบายน้ำที่ใฃ้ประโยชน์ร่วมกัน ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการ สำหรับต้นทุนบ้าน - อาคาร - อาคารชุด ก็จะได้แก่ ค่าก่อสร้าง ค่าออกแบบ ค่าควบคุมงาน ค่าติดตั้งลิฟท์ ระบบสาธารณูปโภคที่ติดกับตัวอาคาร ขณะที่รายจ่ายดำเนินการจะครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ เป็นต้น
       
        ฉะนั้น รายจ่ายต้นทุน หมายรวมถึง ต้นทุนที่ดิน และต้นทุนอาคาร สำหรับรายจ่ายลงทุน เป็นรายการทรัพย์สินที่รวมถึง ค่าที่ดิน ค่าถมดิน ที่ใช้ทำสวนหย่อม สนามหญ้า สระว่ายน้ำ อาคารสโมสร สนามกีฬา ซึ่งที่ดินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการ เว้นแต่อยู่ในภาระจำยอม โดยรายจ่ายลงทุนหักค่าเสื่อมราคาเป็นรายจ่ายได้ ทำให้ต้นทุนที่ดินแปลงที่ขาย มีค่าเท่ากับ ราคาซื้อที่ดิน (ตามส่วนที่ขาย) รวมทั้งค่าถมดิน และค่าใช้จ่ายในการปลูกต้นไม้ จัดสวน ปูสนาม ขุดสระน้ำ ติดตั้งระบบระบายน้ำ บำบัดน้ำเสีย น้ำประปา ไฟฟ้า ถนนทางเท้าของแปลงที่ขาย
       
        ขณะที่การรับรู้ต้นทุน ต้องจับคู่กับรายได้ตามส่วนของรายได้ที่รับรู้ตามงวดที่ถึงกำหนดชำระตามสัญญา โดยไม่คำนึงว่าได้มีการจ่ายต้นทุนนั้นแล้วหรือไม่ นอกจากนั้น ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ให้บุคคล คณะบุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม ผู้จ่ายเงินได้ค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้กับบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1
       
        การขายอสังหาริมทรัพย์บางประเภทได้รับยกเว้นภาษี เช่น กรณีการโอนทรัพย์สินของลูกหนี้จากการประนอมหนี้ ตามแผนฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ที่ศาลเห็นชอบตามกฎหมายล้มละลาย กรณีการโอนอสังหาริมทรัพย์จากการปรับโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงินตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ
       
        รวมถึงการโอนให้ผู้อื่นเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้เจ้าหนี้สถาบันการเงิน เฉพาะส่วนที่ไม่มากกว่าหนี้ที่ค้างชำระ กรณีการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยผู้จัดสรรที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 378 กรณีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น (อ่านต่อสัปดาห์หน้า)
       
        ติดต่อขอข้อมูล ติชม และเสนอแนะความคิดเห็นได้ที่กองการตลาดเพื่อการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน 0-2537-8163 หรือที่ marketing@boi.go.th

ที่มา : http://www2.manager.co.th/Daily/ViewNews.aspx?NewsID=9490000066988